Петя Димитрова:”Инвестицията в недвижим имот е една от най-сигурните”

През последните години тенденцията в пазара на недвижимите имоти най-точно може да се характеризира с думата „спад”. Той е ярко изразен както в областта на цените, така и при реализираните обеми. За състоянието на търговията с нови жилища във Враца разговаряхме с Петя Димитрова. Тя еобластния град и работи в сферата на недвижимите имоти от 1994 година. В момента е брокер в агенция „Имот”.
Г-жо Димитрова, в момента какво е състоянието в пазара на недвижимите имоти във Враца и областта?
В момента пазарът на недвижимите имоти е в застой както във Враца, така и в цялата страна. Има инцидентни сделки, но не са такива, каквито бяха преди две-три години. Най-много се търсят тухлени апартаменти в центъра на града, които са старо строителство, но са качествени като стоеж - с големи стаи, просторни. Най-търсени са двустайните апартаменти.
Коя Ви е най-голямата сделка, сключена в последните месеци?
Този месец имаме сделка за апартемент с площ 124 кв. метра на „Табашкия мост”.
Кои проявяват интерес към закупуване на ново жилище в момента?
В момента интерес имат и врачани, и клиенти от други градове. Проявяват интерес и хора, които работят в чужбина . Те искат да вложат спестяванията , които са изкарали там, в недвижимо имущество в България.
Ситуацията в селата дали е по-различна? Закупуват ли се имоти там?
В момента пазарната цена на имотите в селата е доста ниска, дори под тяхната строителна себестойност. Къща в околните села може да се закупи в порядъка на 15 – 20 хиляди лева. На пазара се появяват вече и луксозни селски имоти, които са предназначени за чужденци, за българи, искащи да живеят на по-тихо и спокойно място. Има и такива къщи, които са на цени над 60-70 хиляди лева. Това се отнася за селата Згориград, Паволче, Челопек. Там интерсът е най-голям.
Има ли отлив от интерес към панелните жилища?
Да, напоследък се забелязва такава тенденция. Хора, които имат панелни жилища в комплексите например, искат да закупят тухлени, в по-голяма близост до центъра на града. В същото време не може да се говори точно за отлив. Има си клиенти, които си разполагат с определени средства и просто могат да си позволят само панелно жилище.
Клиентите Ви по-претенциозни ли са с годините?
Много по-претенциозни. Вече когато търсят жилище, освен че искат качество от гледна точка на строителството, те гледат и състоянието на блока, в който се намира апартамента, състоянието на входа. Интересуват се и от инфраструктурата. На пазара вече има и много имоти, които са ремонтирани, с обновени санитарни възли, със сменена дограма, санирани. Те са предпочитани от купувачите. Масовият клиент, който търси апартамент в центъра, иска той да притежава всички тези качества. Етажът също е много важен. Един и същ апартамент, ако е на първия или втори етаж, може разликата в цената му със същото жилишще на последния етаж да достигне повече от 20 процента. Много по-скъпо е жилилщето на първия и втори етаж в сравнение с последния. Примерно на 2-ия етаж може да струва 50 хиляди, ако е на 8-ия етаж да струва 38 хиляди. Това се дължи на факта, че на много места не са отремонтирани покривите. За да се оправят, трябва да се прави събрание, да се събират пари. Въпреки че има Закон за етажната собственост, до съзнанието на врачани това все още не е достигнало. Често клиентите се интересуват и от съседите при избор на новото им жилище.
Къща или блок предпочитат врачани?
Масово в момента ни питат за малки къщички с двор. Това е най-предпочитано. За съжаление във Враца няма толкова много предлагани имоти от такъв тип. Предлагат се повече къщи с гредоред, които са много стари и които не стават в момента за живеене. За да се пригодят за живот, трябва да се вложат доста средства за ремонт.
Има ли интерес в такъв случай към празни парцели във Враца и околността?
Търсят се, но по принцип инвестиционният интерес към празните парцели е силно занижен.
Колко е средната цена в града за двустаен апартамент?
Двустаен апартамент в центъра на града в момента е около 350-400 евро на кв. метър. Преди кризата цените се движеха около 500 евро. Около 30 процента е спадът от пика на цените на недвижимите имоти досега. Въпреки това има качествени имоти, които си държат цената. Значи има такива, чиито цени са спаднали не с 30 процента, а само с 10 процеинта. Най-много е паднала цената на панелните апартаменти, тези на високите етажи, апартаментите с някакъв недостатък. Докато качествените си я държат. При новото строителстово няма толкова голямо предлагане на завършени сгради с акт 16. Мина времето, когато апаратментите се продаваха на зелено. В момента клиентите искат не виртуално да видят какъв апаратамент купуват по чертеж, а искат да влязат намясто. Да видят качеството на строителството, изложението, точно изгледа, който се открива. Много нови кооперации изникват сред малки, съмнителни къщи, и се получава, че си закупил апартамент - ново строителство , но от терасата си виждаш схлупената къща отсреща с кучето, което най-малкото е грозна гледка. Сега хората просто искат завършена кооперация, с луксозна обща част, която да е въведена в експлоатация. Оказва се, че дори да е въведена в експлоатация, пускането на ток например с инвидуални партиди на всеки един апартамент закъснява във времето с около една година и хората не могат да ползват в този период домовете си, които са изплатили изцяло и са с разрешение за ползване.
Как вървят цените при търговските обекти в града?
В момента много трудно се продават търговските обекти. Цената им зависи, за разлика от тази на жилището, от възможните приходи от него. Сега търговията от наемите на търговски обекти е много спаднала. Тази разлика в цената, ако имотът не се ползваше за търговия, като чисто строителна себестойност, е много малка. В момента търговските обекти примерно в идеалния център на града са движат от порядъка на 1500 – 2000 евро на квадратен метър. Има постоянно текучество на магазините под наем, които са в центъра на Враца, но за разлика от предните години повечето са заети. Има малък спад около 30 процента в наемите. При тях е налице и изключение, че магазините, които са в пешеходната зона в центъра и са на големите компании, си дъражат наемните цени. Като цяло наемите там са доста високи. Дори се оказа, че в София, както гледах наскоро, има наемни цени, които са като на магазините в нашия град.
Можете ли да дадете предположение кога ще се излезе от стагнацията, в която се намира пазарът на имотите във Враца?
Това никой не може да каже, засега.
Как се закупуват повече жилища във Враца – на кредит или кеш?
В момента се забелязава тенденцията хората да теглят парите от влоговете си в банките, защото лихвите паднаха много. Те предпочитат да ги вложат в много по-сигурната инвестиция, а именно - в недвижимите имоти. От друга страна, банките много усложниха процедурата за вземането на жилищен кредит. Преди време,за да се купи имот, от банката се изискваше само участие в размер на 20 процента от стойността на жилището. Сега банките искат много по-голяма сума. Хорат не успяват по този начин да се възползват от техните услуги. Повечето ни клиенти продават жилището си, което са имали, и със събрани пари вземат ново, по-голямо, по-качествено или дори - в зависимост от положението им - по-малко жилище. В сравнение с предишни години, когато 90 процента от сделките с имоти бяха на кредит, сега те са около 20 процента.
Заради падането на цените на недвижимите имоти, какъв съвет бихте дали на врачани?
Според мен инвестицията в недвижимите имоти, въпреки пазара, който е много слаб, е една от най-сигурните. Това е най-добрият метод за съхранение на финансовите ни средстава. Бих посъветвала врачани да вложат спестяванията си в качествени имоти, на които всички тези трусове на пазара не влияят. Моето мнение е, че хората все повече започват да вярват в сигурността на тази инвестиция - купуването на недвижим имот.
Кои според Вас са характеристиките на идеалния имот?
Идеалният имот е с южно изложение, на втория етаж, в сграда с добре поддържани общи части и с ремонтиран покрив.Това е и най-търсеното в момента на пазара. На запад цената на жилищата на по-високите етажи е по-голяма, защото нещата са по-уредени. При тях вероятността да спре асансьорът е нулева, да не се качи топлата вода до горния етаж е нулева, вероятността да не се ремонтира покривът също е нулева. За ремонта на покрива отговарят не само хората на последния етаж, а и тези, които са на партера в магазините. За съжаление никой не се интересува, освен - потърпевшите.